Das Grundbuch ist ein offizielles Verzeichnis über die Besitzverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Vor, während und nach dem Immobilienkauf spielt es eine wichtige Rolle. Ein Haus geht beispielsweise erst dann in das Eigentum seines Käufers über, wenn dieser im Grundbucheintrag vermerkt ist.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein offizielles Register über alle Besitzverhältnisse und vorhandene Schulden, die mit einer Immobilie oder einem Grundstück zusammenhängen. Auch Informationen zur Finanzierung, wie monatliche Raten, werden im Grundbuch vermerkt. Der Grundbucheintrag kann beim zuständigen Amtsgericht eingesehen werden, welches als Grundbuchamt fungiert. Aufgrund der persönlichen finanziellen Daten muss dafür jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen. Kaufinteressenten einer Immobilie besitzen ein berechtigtes Interesse und sollten die Einsicht in den Grundbucheintrag beantragen.
Die Rolle des Grundbuchs vor der Kaufabwicklung
Schon vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag sollten Interessenten einen gründlichen Blick in den Grundbucheintrag des Hauses oder Grundstücks werfen.
Was steht im Grundbucheintrag?
Jeder Grundbucheintrag folgt einem festgelegten Aufbau. Die verschiedenen Seiten haben festgelegte Inhalte. Neben allgemeinen Formalia sind vor allem das Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I bis III von Bedeutung.
Bestandsverzeichnis
Im Bestandsverzeichnis stehen genaue Daten zu den Eigenschaften des Grundstücks. Dazu gehören seine Adresse und die genaue Größe. Diese Angaben sollten kontrolliert und mit den Daten im Kaufvertrag abgeglichen werden.
Abteilung I
Die Abteilung I im Grundbuch befasst sich mit dem aktuellen Eigentümer der Immobilie. Hier wird vermerkt, wie das Grundstück erworben wurde – also zum Beispiel durch einen Kauf, eine Schenkung oder ein Erbe. Darüber hinaus wird in Abteilung I des Grundbucheintrags ein Käufer zunächst vorgemerkt und dann als Eigentümer eingetragen.
Beim Hauskauf sollte darauf geachtet werden, dass der Käufer mit dem korrekten Eigentümer verhandelt. Wenn nicht alle Eigentümer im Kaufvertrag erwähnt werden, kann dies rechtliche Probleme bedeuten. Potenzielle Käufer sollten zudem sicherstellen, dass die vor der Vertragsunterzeichnung eingesehenen Grundbucheintragungen möglichst aktuell sind. Sonst übersehen sie möglicherweise neue Eintragungen zwischen Einsicht und Unterschrift.
Abteilung II
Die zweite Abteilung des Grundbucheintrags ist ebenso wichtig für potenzielle Käufer. Sie sollte unbedingt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags eingesehen werden. Denn hier werden alle Lasten und Beschränkungen aufgelistet. Dazu gehören beispielsweise bestehende Wohnrechte. Ein solches Wohnrecht kann für einen neuen Eigentümer zum Problem werden, da es in der Regel nicht mit dem Eigentümerwechsel verwirkt. Potenzielle Käufer sollten das in den Kaufvertragsverhandlungen mit allen beteiligten Parteien beachten.
Außerdem wird in Abteilung II ein möglicher Sanierungsvermerk eingetragen. Das heißt, dass das Grundstück in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet liegt. Dann fallen in der Regel Kosten an. Die Gemeinde hat nämlich das Recht, einen Ausgleichsbetrag für die sanierungsbedingte Steigerung des Bodenwerts einzufordern.
Abteilung III
Abteilung III eines Grundbucheintrags enthält die finanziellen Umstände der Immobilie, die sogenannten Grundpfandrechte. Hier werden beispielsweise die den Hauskauf finanzierende Bank und die monatlich fälligen Raten eingetragen. Heutzutage bestehen Banken statt der Hypothek meist auf eine sogenannte Grundschuld. Wenn ein Käufer die Raten nicht mehr zahlt, darf die Bank wegen dieser eingetragenen Grundschuld eine Zwangsversteigerung in die Wege leiten.
Soll die Grundschuld bei einem Verkauf der Immobilie aus dem Grundbuch gelöscht werden, bedarf es einer Löschungsbewilligung bei der kreditgebenden Bank.
Wie läuft die Grundbucheintragung beim Hauskauf ab?
Wenn ein potenzieller Käufer mit den Angaben im Grundbuch und im Kaufvertrag einverstanden ist, unterschreibt er zunächst den Vertrag. Dann veranlasst ein Notar eine sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dadurch wird der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt. Dann kann das Haus nicht mehr einfach an andere verkauft werden oder mit neuen Schulden belastet werden.
Nach der Vertragsunterschrift muss der Käufer den Kaufpreis und die Grunderwerbssteuer bezahlen. Erst dann veranlasst der Notar, ihn als neuen Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks ins Grundbuch einzutragen. Die Dauer des Grundbucheintrags variiert. Je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts kann die finale Grundbucheintragung mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. In dieser Zeit gilt jedoch weiterhin die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sodass das Haus nicht anderweitig verkauft wird.
Welche Kosten fallen für einen Grundbucheintrag an?
Ein Grundbucheintrag ist mit gewissen Kosten verbunden, die nicht unterschätzt werden sollten. Für die Notarleistungen und die Arbeit des Grundbuchamts werden nämlich Gebühren fällig. In der Regel machen diese gemeinsam etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises aus. 1 Prozent entfällt auf den Notar, die übrigen 0,5 Prozent werden an das Grundbuchamt überwiesen. Käufer müssen also je nach Kaufpreis der Immobilie häufig mit mehreren Tausend Euro Gebühren rechnen.
