Im Hinblick auf den Verkauf von Immobilien möchten in der Regel beide Parteien sicherstellen, dass der abgesprochene Kauf bzw. Verkauf wie besprochen zustande kommt. Zur schriftlichen Besiegelung der Absprache wird oft ein Optionsvertrag aufgesetzt.
Dieser Optionsvertrag bezieht sich auf eine individuelle, vertragliche Vereinbarung zwischen zwei Parteien. Im Kontext von Immobilien erhält der Kaufinteressent das Recht, jedoch nicht die Verpflichtung, eine bestimmte Immobilie zu einem zuvor festgelegten Preis innerhalb eines definierten Zeitraums zu kaufen. Der Verkäufer verpflichtet sich hingegen, die Immobilie zu diesem Preis zu verkaufen, sofern der Kaufinteressent sein Recht ausübt.
Risiken vermeiden per notariellem Kaufvertrag
Um sämtliche Risiken zu vermeiden, ist es erforderlich, den Immobilienkaufvertag notariell zu beurkunden. Laut § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind jegliche Vereinbarungen, die nicht notariell beglaubigt sind, ungültig. Auch sieht das Immobilienrecht keine bindenden Vorverträge vor. Lediglich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung auf Basis des notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrags kann den anderweitigen Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer verhindern.
Demzufolge begründet ein privatschriftlicher oder mündlicher Optionsvertrag keine Verpflichtung für beide Parteien. So kann weder der Verkäufer zur tatsächlichen Veräußerung der Immobilie, noch der Kaufinteressent zum tatsächlichen Erwerb gezwungen werden.
Sofern eine Partei die vereinbarten Optionsrechte missachtet, kann die andere Partei höchstens Schadensersatzsprüche geltend machen. Dies kann etwa durch den Verkauf der Immobilie zu einem niedrigeren Preis begründet werden. In der Praxis gestaltet sich die Durchsetzung solcher Schadensersatzansprüche jedoch eher schwierig.
