Der Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung begründen das Eigentum an einer Wohnung.
Grundsätzlich spielt vor allem die Begründung des Wohnungseigentums durch eine Teilungserklärung eine Rolle. In diesem Zusammenhang befindet sich das betreffende Grundstück oder Gebäude zunächst im Alleineigentum des Eigentümers und dieser begründet dann gegenüber dem Grundbuchamt das Wohnungseigentum. Dabei legt er die Aufteilung seines Eigentums in Miteigentumsanteile fest. Im Vordergrund steht das betreffende Sondereigentum an einer Wohnung, wobei es sich um das Wohnungseigentum handelt, oder an Räumlichkeiten ohne Wohnzweck. Letzteres bezieht sich auf das Teileigentum.
Gesetzlich ist auch eine Teilung bei noch zu errichtenden Gebäuden erlaubt. So können etwa vor Baubeginn Miteigentumsanteile an Dritte verkauft werden. Für den Eintrag im Grundbuch ist eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde notwendig.
Sowohl beim Teilungsvertrag als auch bei der Teilungserklärung liegt der Fokus auf folgenden Zielen:
- Bestimmung von Grenzen des Gemeinschafts- und Sondereigentums,
- Gewährung möglicher Sondernutzungsrechte,
- Festlegung des Umfangs der einzelnen Miteigentumsanteile,
- Qualifizierung des Sondereigentums als Teil- oder Wohnungseigentum,
- Festlegung des Nutzungszwecks.
Die Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung muss beim Grundbuchamt eingereicht werden und wird mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher rechtskräftig.
Sofern das Wohnungseigentum an vermieteten Räumlichkeiten begründet und das Objekt an Dritte verkauft werden soll, hat der Mieter laut § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Dieses kommt jedoch nicht zum Tragen, wenn der Verkauf der Wohnung an Haushalts- oder Familienangehörige vonstattengehen soll.
